Oportunidades e riscos do novo regime de atualização de valores de Imóveis
A promulgação da Lei 14.973/2024 introduziu um novo mecanismo para a atualização de valores de imóveis, oferecendo a possibilidade de uma tributação reduzida. No entanto, embora à primeira vista pareça uma vantagem clara, sua aplicação prática demanda uma análise cuidadosa para evitar possíveis armadilhas tributárias.
O que a Lei Prevê?
A Lei 14.973/2024 foi criada para ajustar diversas legislações, visando equilibrar a arrecadação fiscal. O primeiro artigo trata do fim da desoneração da folha de pagamento, que será encerrada em 31/12/2024.
O segundo artigo redefine as alíquotas das contribuições para o PIS/PASEP-Importação e a COFINS-Importação sobre a importação de bens e serviços. Já o terceiro artigo aborda as contribuições previdenciárias devidas por empresas, cooperativas, associações e sindicatos sobre a remuneração de seus trabalhadores.
O artigo sexto parece oferecer um benefício ao permitir a atualização dos valores dos imóveis na declaração do imposto de renda, com a cobrança de “apenas” 4% sobre o valor dessa atualização. No entanto, a realidade pode ser mais complexa.
De fato, o artigo sexto permite que os proprietários atualizem o valor dos seus imóveis mediante o pagamento de um imposto reduzido de 4% sobre o ganho de capital, em vez dos tradicionais 15%. Este benefício é válido somente se a operação for feita até 90 dias após a promulgação da lei. Contudo, o artigo oitavo impõe uma restrição importante.
Restrições e Riscos
Os contribuintes que utilizarem essa redução de imposto não poderão vender o imóvel em menos de 15 anos (180 meses) sem pagar imposto sobre o valor atualizado. Se a venda ocorrer dentro dos primeiros 36 meses, o contribuinte terá que pagar o imposto integral, sem qualquer redução, anulando o benefício dos 4% pagos.
Custo e Benefício
Em teoria, a proposta parece atraente: pagar 4% para atualizar o valor de um imóvel que se valorizou ao longo dos anos. No entanto, é crucial avaliar se essa opção faz sentido em todos os casos.
Por exemplo, considere um imóvel adquirido em 2006 por R$ 100.000,00, que hoje vale R$ 1.000.000,00. Sem a atualização, a venda desse imóvel geraria um ganho de capital de R$ 900.000,00, com um imposto a pagar de aproximadamente R$ 59.113,58 (cerca de 6,66% do ganho), considerando os redutores. Com a nova lei, o proprietário pagaria 4% sobre a diferença, resultando em um imposto de R$ 36.000,00, desde que não venda o imóvel nos próximos 15 anos. A economia aparente seria de R$ 23.113,58.
Quando Faz Sentido Optar pela Atualização?
A atualização de valores pode ser vantajosa em casos específicos, como:
- Imóveis Herdados com Valor Declarado Baixo: Se o valor histórico do imóvel é muito inferior ao valor de mercado atual, a atualização pode evitar um tributo elevado em uma futura venda.
- Planejamento Sucessório: Se a intenção é transferir o imóvel para uma holding familiar ou outra entidade, a atualização pode ser interessante para que o imóvel entre no patrimônio com o valor de mercado.
Riscos do Novo Regime
Por outro lado, a lei apresenta armadilhas que podem tornar essa atualização problemática:
- Restrição de 15 Anos: Caso o imóvel seja vendido antes de 15 anos, o ganho de capital será tributado integralmente com a alíquota de 15%, além dos 4% já pagos.
- Imóveis Antigos com Longo Tempo de Posse: Para imóveis adquiridos há mais de 20 anos, onde os redutores de ganho de capital já diminuíram significativamente a tributação, a atualização pode não ser vantajosa.
A análise criteriosa dessas variáveis é essencial para determinar se a atualização prevista pela Lei 14.973/2024 realmente beneficia o contribuinte.
